In den Wirtschaftswissenschaften besteht ein breiter Konsens darüber, dass eine internationale Diversifizierung eines Immobilienportfolios vorteilhaft ist, da die Vermögenswerte eine geringere Korrelation aufweisen als innerhalb einer einzigen Geografie (wirtschaftlich, politisch, touristisch), was ein geringeres Risiko für die Rendite des Investors bedeutet. Ein einzelnes negatives Ereignis in Land A wirkt sich nicht so stark aus, wenn Vermögenswerte auch in den Ländern B, C und D gehalten werden. In diesem Zusammenhang hat Dubai von globalen Investitionen profitiert, insbesondere auf der Ebene der Privatinvestoren/HNWI (High Net Worth Individuals – sehr vermögende Personen), und dies vor allem bei Wohnimmobilien. Ausländische Investoren hatten zweifellos seit 2002 reichlich Gelegenheit, auf dem Wohnimmobilienmarkt in Dubai finanzielle Gewinne zu erzielen. Laut einer Studie der Universität Dorchester haben die Hauspreise in Dubai über einen Zeitraum von 20 Jahren eine jährliche Rendite von 3,7 % gegenüber einem Korb von Fremdwährungen erzielt. Hinzu kommen historische Mietrenditen von ca. 7-10% p.a., was für Investoren, die langfristiges Wachstum anstreben, sehr gute Renditen bietet. Langfristig haben internationale Immobilieninvestoren nicht nur von der Wertsteigerung des Wohnungsmarktes in Dubai profitiert, sondern auch von der Stärke der an den US-Dollar gebundenen Währung im Vergleich zu einem Korb der wichtigsten Weltwährungen.

Während der ersten Welle der Immobilienmarktaktivität und des starken Preisanstiegs (2002-2007) wurden zweistellige Renditen erzielt, und die Finanzierung von Off-Plan-Käufen war weitgehend unreguliert und ungesichert. Persönliche Darlehen und sogar Kreditkarten wurden genutzt, um die 10% Anzahlung auf mehrere Off-Plan-Einheiten zu leisten, die dann mit hohem Gewinn weiterverkauft wurden. In den Jahren 2007/2008 stellte der Economist in Dubai negative Immobilienzinsen fest (die Inflation war höher als die Kreditkosten), was die Immobilienpreise in die Höhe trieb und einen starken Anreiz für die Aufnahme von Bankkrediten und die Investition in Immobilien darstellte.

Globale Studien von MSCI haben gezeigt, dass Immobilien im Vergleich zu Aktien und Anleihen eine geringe Korrelation aufweisen. Studien aus Großbritannien und den USA zeigen, dass Immobilien eine geringe Korrelation zu Anleihen (0,03) und zum Aktienmarkt (0,27) aufweisen. Dies bedeutet, dass der Immobilienmarkt und der Aktienmarkt wahrscheinlich von unterschiedlichen Faktoren getrieben werden, was Immobilien zu einem geeigneten Diversifikationsinstrument in einem gemischten Anlageportfolio macht. Aber was sehen wir auf den Märkten in Dubai?

Laut Roche (2019) ist zu erwarten, dass Immobilien und Aktien in Dubai viel stärker mit den lokalen Aktienmärkten korrelieren als auf globaler Ebene. In der Studie wird argumentiert, dass Immobilienunternehmen in Dubai einen bedeutenden Teil der Marktkapitalisierung der Dubai Financial Markets (Dubai Börse) ausmachen, so dass die Bewegungen von Aktien und Immobilien synchroner sein sollten. Für Dubai liegt die Gesamtkorrelation zwischen Immobilien und Aktien seit Januar 2016 bei +0,68, was zeigt, dass eine Investition in beide Vermögenswerte wenig zur Diversifizierung des Anlageportfolios beiträgt. Wie in weiteren Studien dargelegt, weisen Aktien in Dubai höhere Volatilitätsniveaus auf, wobei diese Volatilität oftmals auf eine höhere Spekulation an den Aktienmärkten in Dubai zurückführt. Wenn die Dubai Financial Markets als lokaler Börsenplatz mehr Sektoren und IPOs in mehr verschiedenen Wirtschaftssektoren einführt, so ist zu mutmaßen, dass diese hohe positive Korrelation zwischen Aktien und Immobilien mit der Zeit abnimmt.

Unserer Erfahrung nach sind jedoch weitaus mehr internationale Investoren und Expatriates direkt in Immobilien vor Ort investiert und halten daneben eher internationale Aktienportfolios (z.B. MSCI World, DAX, DOW Jones etc.) als in den Aktienmärkten der VAE. In diesem Fall stellt die positive Korrelation zwischen VAE-Immobilien und Aktienmärkten kein Problem dar. Die Aufnahme von VAE-Immobilien in globale Portfolios ist aufgrund der geringen Korrelation sehr vorteilhaft. Investoren können so effizientere Portfolios realisieren. German Partners berät Investoren diesbezüglich durch die Bereitstellung von Zeitreihen, anhand derer die spezifischen Korrelationen zu bestehenden Portfolios dargestellt werden können. Dies kann – sofern Investoren der modernen Portfoliotheorie folgen – auch zur Visualisierung neuer Effizienzportfolios genutzt werden.

Literaturverweise:

Arabian Business (2021): Dubai Real Estate Short Term Lets, Long-term rewards, Article of Issue December 2021

Roche (2019): Real Estate Markets and Stock Markets: Two Stories or one? Cavendish Maxwell, DOP: 2019

Nützliche Links:

Dubai Financial Market – Region’s leading financial exchange (dfm.ae)
Dubai Land Department – Residential Sales Price Index

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